❞ كتاب الحجز العقاري ❝

المقدمــة..............................................................    ص1-2
الخطة...................................................................    ص3-4
الفصل الأول: وضع العقار تحت يد القضاء................................    ص5 
المبحث الأول: إجراءات الحجز العقاري...................................    ص5 
المطلب الأول: إجراءات حجز العقار تحت يد المدين.......................    ص5
الفرع الأول: استصدار أمر الحجز و تبليغه.................................    ص6 
الفرع الثاني: قيد أمر الحجز بالمحافظة العقارية...........................    ص8 
المطلب الثاني: إجراءات حجز العقار تحت يد الحائز و الكفيل العيني.......    ص10 
الفرع الأول: حجز العقار تحت الحائز.....................................    ص11 
الفرع الثاني: الحجز على العقار تحت يد الكفيل العيني.....................    ص12
المبحث الثاني: آثار الحجز العقاري. .....................................    ص14 
أولا : تقييد حق المدين في تأخير واستغلال العقار المحجوز ...............    ص14 
ثانيا: عدم نفاذ التصرفات في العقار المحجوز ..............................     ص16 
ثالثا : إلحاق الثمار بالعقار المحجوز . .....................................    ص18 
        أ- بالنسبة للثمار الطبيعية:.........................................    ص18 
       ب- بالنسبة لأجرة العقار إذا كان مؤجر (الثمار المدينة(...........    ص19
       ج- مآل الثمار عند التصرف أو الحجز عليها قبل قيد أمر الحجز....    ص19
الفصل الثاني:   إعداد العقار  للبيع.......................................    ص20 
المبحث الأول: إعداد قائمة شروط البيع..............................................    ص20 
المطلب الأول :  الطبيعة القانونية لقائمة شروط البيع ...........................    ص21
 الفرع الأول : البيانات الإلزامية في قائمة شروط البيع...........................    ص21 
1- بيان السند التنفيذ على حصلت إجراءات الحجز بمقتضاه....................    ص21 
2- بيان محضر تبليغ الحجز مع التنويه بتسجيله................................    ص21 
3- تعيين العقار المحجوز...........................................................    ص21 
4- شروط البيع......................................................................    ص21
5- تجزئة العقار إلى صفقات......................................................    ص22 
6- الثمن الأساسي...................................................................    ص22 
الفرع الثاني: مرفقات قائمة شروط البيع.............................................    ص23 
المطلب الثاني : إجراءات وضع قائمة شروط البيع.................................    ص23 
الفرع الأول : إيداع قائمة شروط البيع................................................    ص23 
الفرع الثاني : الإعلان بإيداع قائمة شروط البيع ...................................    ص24 
المبحث الثاني: الاعتراض على قائمة شروط البيع...........................    ص26
المطلب الأول: النظام الموضوعي للاعتراض...............................    ص27 
الفرع الأول:  إبداء الملاحظات على قائمة شروط البيع....................    ص27 
الفرع الثاني : الاعتراض ببطلان الإجراءات السابقة........................    ص28
الفرع الثالث: الطلبات المتعلقة بوقف التنفيذ.................................    ص29
أ- طلب وفق التنفيذ على حصة شائعة......................................    ص29
ب- طلب التنفيذ على بعض العقارات مؤقتا.................................    ص29
ج- تأجيل البيع.............................................................    ص29
د- رفع دعوى الفسخ.......................................................    ص30
المطلب  الثاني: النظام الإجرائي للاعتراض.................................    ص30
الفرع الأول:  صاحب الحق في الاعتراض و ميعاده........................    ص30
الفرع الثاني:  آثار الاعتراض...............................................    ص31
الفصل الـثالث: بيع العقار بالمزاد العلني و منازعات التنفيذ...................... .    ص32
المبحث الأول : بيع العقار بالمزاد العلني ..................................    ص32
المطلب الأول : إجراءات المزايدة..........................................    ص32
الفرع الأول : جلسة المزايدة ..............................................    ص33
الفرع الثاني: حكم مرسى المزاد و أثاره....................................    ص35
أولا: حكم مرسى المزاد.....................................................    ص35
ثانيا: أثار حكم مرسى المزاد................................................    ص36
المطلب الثاني: إعادة البيع..................................................    ص37
الفرع الأول: أسباب إعادة البيع............................................    ص37
أولا : إعادة البيع على ذمة الراسي عليه المزاد............................    ص37
ثانيا : إعادة  البيع على ذمة من يعرض زيادة  تجاوز السدس..............    ص38
الفرع الثاني:إجراءات البيع  وأثاره ........................................    ص38
أولا: إجراءات إعادة البيع..................................................    ص38
ثانيا:أثار أعادة البيع........................................................    ص38
المبحث الثاني:منازعات الحجز العقاري ....................................    ص39
المطلب الأول : مفهوم دعوي الاستحقاق الفرعية..........................    ص39
الفرع الأول: تعريف دعوي الاستحقاق الفرعية وشروطها .................    ص39
أولاه: تعريفها...............................................................    ص39
ثانيا : شروط دعوى الاستحقاق الفرعية.....................................    ص39
الفرع  الثاني : إجراءات رفع دعوى الاستحقاق الفرعية............................    ص41
- مقارنة دعوى الاستحقاق بدعوى الاسترداد.........................................    ص41
المطلب الثاني : الآثار المترتبة عن رفع دعوى الاستحقاق الفرعية .............    ص42
الفرع الأول : الحكم بوقف البيع .........................................................    ص42
الفرع الثاني : الحكم باستمرار إجراءات البيع ........................................    ص43
الخـاتمـة:.................................................................     ص44 

المـقـدمــة:                                            
إن صدور الأحكام و القرارات القضائية وحدها لا يكفي لضمان حقوق المتضامنين, بل لا بد من تنفيذها .
فلا يتصور وجود حق إلا وكان لصاحب سلطة الإلتجاء إلى القضاء للاعتراف له به , وإلزام المدين على تنفبذ ما التزم به وذلك بكافة طرق التنفيذ , سواء كان تنفيذا اختياريا من طرف المدين , أو تنفيذ جبري على أمواله باعتبار جميع أموال المدين ضامنه , سواء كانت منقولات أو عقارات .
و التنفبذ على هذه الأموال يتطلب من الدائن إتباع الطرق التي حددها المشرع , التي تتناسب وطبيعة المال الذي يراد التنفيذ عليه . 
فالأصل أن يتم التنفيذ أولا على منقولات المدين فإن لم توجد أو كانت غير كافية هنا ينتقل الدائن الحاجز إلى التنفيذ على عقاراته عن طريق ما يسمي * الحجز العقاري * الذي سيكون محل دراستنا . 
فالحجز العقاري هو وسيلة من وسائل التنفيذ الجبري على المدين , تمكن الدائن من وضع عقارات ممللوك لمدينه أو لغيره , الذي يمللك حق التتبع عليها تحت يد القضاء لبيعها بالمزاد العلني ثم استيفاء دينه من ثمنها.
 ونجد أن كل التشريعات تجيز التنفيذ الجبري على عقارات المدين إلا أنها تحبذ هذا الإجراء وذلك نظرا للمكانة التي كان ومازال يحتلها العقار , الذي يعتبر عنصرا هاما و ثابتا في ثروة الإنسان و الدعامة الكبرى في بناء نظام الأسرة , حيث لم تظهر فكرة الحجز العقاري إلا حوالي القرن الثالث عشر أين كانت إجراءات الحجز العقاري في التشريعات القديمة تتم بالتعقيد وعدم الوضوح إلا أنه مع تطور المجتمعات فإن القوانين الحديثة اتجهت إلى تبسيط هذه الإجراءات وتقصير مواعيدها , وهذا حماية للائتمان العقاري . 
وعليه يعتبر الحجز على العقار طريقة استثنائية نظمها المشرع الجزائري في المواد 379 399 ن القسم الثاني " الحجز العقاري " من الباب السادس " الحجوز التنفيدية " من قانون الإجراءات المدنية واشترط فيها إتباع إجراءات معينة وتوافر شروط خاصة بتوقيع الحجز , أهمها " لا يجوز كقاعد عامة نزع ملكية عقارات المدين إلا في حالة عدم كفاية المنقولات , باستثناء أصحاب التأمينات العينية الذين بيدهم سندا تنفيذيا على العقار مثقل برهن أو تخصيص أو امتياز " المادة 379 من ق إ م .          
كما هناك إجراءات خاصة يتولي القاضي التدخل لمراقية مدى احترامها , ولا يمكن الاتفاق على مخالفتها وهي من النظام العام ( المادة 903من القانون المدني ) ، وذلك حماية للمدين وعدم تركه تحت رحمة دائنيه . 
ويشمل الحجز العقاري : العقار بطبيعته و العقار بالتخصيص بشرط أن يجري حجزه مع حجز العقار بطبيعته . والثمار التي يدرها العقار. غير أن التشريعات التي كانت تعرف إجراءات معقدة لتوقيع الحجز على العقارات ذهبت إلى تقليصها و تبسيطها وتقليص المواعيد فيها , مثل - ما هو معمول به في بفرنسا بموجب المرسوم الصادر في تاريخ 1938/06/17 الذي عدل إجراءات الحجز العقاري- , وذلك لظهور تأمين القروض عن طريق الرهون و انتشاره . وقد حاول المشرع الجزائري إتباع نفس الإتجاه وهذا ما سنتبينه من خلال تطرقنا إلى الإجراءات الواجب إتباعها لوضع العقار تحت يد القضاء هذا تمهيدا لبيعه بالمزاد العلني, لأن الحجز العقاري هو حجز تنفيذي دائما , و الآثار المترتبة عنه , والإجراءات المتبعة لبيع بالمزاد العلني , وأهم المنازعات التي يثيرها الحجز العقاري . 
وعليه تقسم دراسة الموضوع ( الحجز العقاري ) إلى ثلاثة فصول : 
1. الفصل الأول : وضع العقار تحت يد القضاء .
2. الفصل الثاني : إعداد العقار لبيع . 
3. الفصل الثالث : بيع العقار بالمزاد العلني. 
وتتم دراسة كل فصل وفقا للخطة التالية :